随着去年底《广州海丝城规划设计》深化成果获黄埔区人民政府正式批准并对外公布，如今，广州东部首站“老黄埔”正逐渐转身成为“海丝城”，以“世界一流滨水城区”为目标，广州海丝城谋划“科技长滩、通江廊道、合和绿洲、未来超岛”等一系列重点项目，创新提出打造十大未来生活组团。
一直以来，“老黄埔”凭借着毗邻天河的优越地理位置备受购房者青睐，片区内有广州地铁五号线、七号线以及十三号线等多条地铁线路贯通，还有黄埔大道、广园快速路、中山大道等重要市政路段，可快速通达“珠江新城-广州国际金融城-琶洲”三大广州CBD等商务区。随着近两年城中村改造项目不断推进，由这些项目转化而来的新建商品住宅项目接踵入市，“老黄埔”楼市始终保持较高的热度。
不止“三剑客”，国资项目纷纷登场
几年前，“老黄埔”三大供应大盘分别是万科城市之光、富颐华庭以及中鼎珺合府（现改名为中鼎书院上城），被称作“三剑客”。随着近两年双沙、文冲东、珠江村等旧改项目以及全新住宅项目相继入市，这种格局被彻底打破。若再往黄埔东边看，距离旧黄埔区府板块更远的东区街道一带，还有万科黄埔新城等大盘在售，可以说，“老黄埔”如今已进入“多盘混战”的格局。
值得一提的是，如今“老黄埔”楼市局面已从民企主导转变为国资企业主导，例如去年五月入市的保利招商华发中央公馆，该项目由三家国企、央企联合开发；双沙旧改项目中建海丝城由中建八局操刀；文冲东旧改项目未来方洲由中建二局旗下的中建玖合开发；珠江村旧改项目珠江春则由中交四航局开发；尚未开放样板房的新溪村旧改项目黄埔润府，则由华润开发。
近日，广州地铁地产于去年年底拿下的双岗停车场地块也正式开放营销中心，项目案名为“珑岄上城”；沙步村旧改项目万科黄埔新城旁，也出现了一个全新项目——将军山首期地块项目“中交科城·黄埔未来城”，由中交城投城发（广东）及科学城集团共同开发。
产品多元，“老黄埔”选择面丰富
目前，“老黄埔”可选项目众多，涵盖刚需、刚改及改善型产品。从新近入市的广州地铁地产珑岄上城来看，该项目为五号线双沙站上盖项目，与中建海丝城阅山组团距离相近。广州地铁地产珑岄上城计划首推建筑面积约72-94平方米的高层三至四房以及110-125平方米的板式小洋房，总体容积率2.17，最高实用率可达130%。其中，板式小高层的设计正好和与之中建海丝城（78-117平方米三至四房）形成差异化，在整个“老黄埔”板块当中也比较少见。
中建玖合未来方洲周边有广州地铁5号线文冲站、13号线双岗站，对于在天河工作以及想靠近中心区置业的品质首置、首改购房者都具有较大的吸引力，项目首开地块共规划9栋户户朝南的超高层住宅，主推79-142平方米的三至四房，共有12种户型，项目击中生活中物件乱摆放的痛点，赠送了多重收纳系统以及华为全屋智能系统。
珠江春项目则主打改善型产品，该项目可谓是黄埔区鱼珠湾商务区片区新房项目中最靠近天河区的一个，与黄埔港一路之隔，拥有周边其他项目都甚少具备的江景景观优势，目前推出约130-180平方米大平层四房产品。
加之保利招商华发中央公馆81-159平方米三房、四房，以及中鼎书院上城约86-130平方米三房、四房等，“老黄埔”在售商品房项目可以满足各阶段的购房需求。
新盘价格、配套“内卷”激烈
“老黄埔”片区内，由于与天河区距离的远近、与珠江边距离的远近以及地铁等交通因素的影响，各楼盘价格差异明显。从克而瑞最新发布的统计数据来看，2025年2月至3月15日，“老黄埔”片区中，旧黄埔区府板块一手房成交均价约4.3万元/平方米，黄埔东南部的东区街道均价3.13万元/平方米。
其中，剔除楼盘定价不同带来的结构性影响，中建海丝城、中建玖合未来方洲、保利招商华发中央公馆等项目与板块均价仍有一定差距。据了解，中建海丝城目前单价约3.4万元/平方米起，总价260万元起。而据尚未开盘的广州地铁地产珑岄上城销售人士介绍：“预估开盘价在3.3万-3.4万元/平方米，总价250万元起。”中建玖合未来方洲均价约4万元/平方米，特惠房源单价约3.9万元/平方米。
接近五号线大沙东地铁站的保利招商华发中央公馆不同户型价格差异较大，总体来看，最低单价也是“3万字头”，其中81平方米的三房为3.8万元/平方米起，116平方米的四房均价约4.2万元/平方米，159平方米的四房单价则为4.6万-4.7万元不等。
地段更加接近天河区的珠江春、中鼎书院上城价格则相对较高，其中珠江春开盘价为4.5万-7.1万元/平方米；中鼎书院上城在售二期现房，均价约4.3万元/平方米，另外据该盘销售人士介绍，项目三期新规产品正筹备入市，“单价至少5万元。”
在购房者越来越看重配套的当下，“老黄埔”的楼盘也持续引进优质配套，例如，中建海丝城、中建玖合未来方洲分别引入十二年制的华中师范大学黄埔实验学校（暂定名）、九年制的华南师范大学附属高新区实验学校（暂定名）。另外，“老黄埔”的商业配套也逐步完善，由中建海丝城规划打造的商业综合体将是华润万象系商业，与已开业的美林Live天地、山姆会员店等一流商圈形成互补。
文 | 记者 徐炜伦 陈玉霞